på norsk (16) bolig (6) forbruker (5) økonomi (3) barn (2) historie (2) meninger (2) politikk (2) bil (1) dato (1) elektronikk (1) fortidsminner (1) in english (1) kake (1) kjeks (1) matematikk (1) mobil (1) music (1) naturfag (1) newage (1) oppskrift (1) radio (1) regning (1) sang (1) skeptic (1) tannpuss (1)

2011-11-01

Det store hjemmeprosjektet - Del 1

Blogger om folk som pusser opp er vel kanskje ikke det mest spennende i verden. Vår oppussing har likevel vært litt større enn det de fleste opplever, og jeg synes den fortjener litt oppmerksomhet på denne hummer- og kanaribloggen min. Ikke minst fordi man kan plukke opp noen tips om man har drømmer om noe lignende selv. Alle disse postingene skjer med hele greia på litt avstand, slik at jeg kan glede meg over resultatet av slitet. Denne spesifikke postingen tar for seg veien fra muligheten byr seg til det grøvste er gjort. Neste posting handler om egeninnsatsen etterpå for å få en funksjonell leilighet uten å blakke seg helt. Bilder fra hele prosessen har jeg lagt ut i et album.

Hjelp, vi blir flere!

I juni 2009 skulle vi bli en klassisk norsk 2+2-familie. Problemet var bare at vi bodde i en treroms. Hva gjør man når man bor i første etasje i en borettslagsleilighet og trenger mer plass pga. flere familiemedlemmer? Her er det ingen mulighet til å bygge ned i kjelleren, og tilbygg er helt utelukket. I grunnen hadde vi bare tre valg. De fleste velger å flytte til et sted med bedre plass. Noen velger å leve litt trangere, da gjerne ved å la ungene bo på samme rom. Vi likte ingen av disse to alternativene. Våre barn er født med 6 års mellomrom og fortjener å bo på hvert sitt rom, samtidig var vi glade i leiligheten vi allerede hadde og hadde pusset opp i timesvis. Det siste alternativet var noe vi bare drømte om, men nesten ikke turte å tenke på, nemlig å utvide leiligheten ved sammenslåing. Siden vi hadde kjøpt den nåværende leiligheten i 2000, hadde vi opparbeidet oss ganske mye egenkapital pga. verdistigningen. Vi var i ferd med å se på andre leiligheter i borettslaget da naboen snakket om å legge ut sin leilighet for salg...

En mulighet byr seg

I mars 2009 la naboene vegg-i-vegg ut leiligheten sin for salg, for de hadde kjøpt en større leilighet i samme borettslag. Med andre ord omtrent akkurat det vi hadde tenkt å gjøre. Denne leiligheten var 60kvm og hadde ett soverom. Etter en samtale om muligheten av sammenslåinger med en annen nabo, som hadde vært med i styret en stund, viste det seg at han også hadde tenkt den samme tanken og hadde tilogmed en god løsning på hvordan det kunne gjøres. Det ene soverommet i nåværende leilighet hadde en vegg til felles med stuen i den andre leiligheten, slik man kan se på før-tegningen under. Han mente det ville være mulig å få en fin leilighet ved å ofre det ene soverommet, lage hull inn til stuen i den andre leiligheten og erstatte dette soverommet ved å rive kjøkkenet i den nåværende leiligheten. Netto økning i antall soverom var kun 1, men samtidig ville vi få et svært kjøkken med spisestue, og ikke minst to bad, selveste nirvana for en barnefamilie.
Romplan før sammenslåing.

Vi ble litt tent på ideen og vi ringte en rådgivende bygningsingeniør vi fant i Gule Sider og bankforbindelsen vår. Kona mi skaffet de originale plantegningene fra arkivet til PBE og sendte dem til rådgiver. Begge gav ganske raskt tentative positive svar på finansiell og fysisk gjennomføring. Vi betalte ingeniøren for å komme innom og inspisere mulighetene og fikk en attest på at det ville være forsvarlig og lovlig.

Vi tok ikke sjansen på å kjøpe naboleiligheten ennå. Dette var midt i finanskrisen og markedet var tregt, og vi var ikke særlig lysten på å bli sittende med en leilighet vi kanskje måtte selge igjen, med de kostnadene det innebar. Det var nemlig ingenting i borettslagets regler som sa at sammenslåing kunne foretaes, selv om borettslagsloven i utgangspunktet nå gav muligheter for dette bare styret godkjente det. Hvertfall var det slik jeg tolket loven. For å være sikker på å få styret med oss så involverte vi dem og sendte et forslag til endring av regler på den snarlige generalforsamlingen. Leiligheten var fortsatt ikke solgt da generalforsamlingen banket vårt og styrets forslag enstemmig gjennom. Disse forslagene kan jeg sende på mail om noen er interessert å gjøre noe slikt i sitt borettslag, det er bare å ta kontakt.

I juni 2009 brukte vi forkjøpsretten og "stjal" leiligheten foran noen som endelig hadde lagt nok penger på bordet til at selger godtok forslaget. Forkjøpsretten til USBL kan brukes i slikt øyemed, det står ingenting om at man ikke kan slå sammen to leiligheter etterpå, når man har brukt den. Dersom alt gikk som det skulle ville vi ende opp med et ett-plans "hus" i byen. 140 kvadratmeter bo-areal, og ikke minst 30 kvm fordelt på to boder i kjelleren. Det er omtrent den plassen jeg vokste opp med i enebolig i Sandefjord. Bare midt i Oslo, i et stadig mer urbant vekstområde. Vi var helt skjelvne over hva vi hadde gjort.

Papirarbeide

I tiden fram til overtakelsen i august brukte vi mye energi på å få de rette tillatelser på plass fra borettslaget og Plan- og bygningsetaten (PBE) i Oslo Kommune. For å spare litt penger brukte jeg litt tid på å sette meg inn i tegneprogrammet Google SketchUp og lagde de før og etter-planene dere ser her. De er basert på plantegninger og egne målinger og er ganske nøye. Det er litt overdrevet å bruke et 3D-program til slikt, men de kom til nytte senere under oppussingen, noe dere får se i neste loggføring.
Romplan etter sammenslåing.
Vi betalte rådgiver litt ekstra for at han skulle finne en entreprenør som var godkjent til å utføre sammenslåingen, som ville foregå ved hjelp av såkalt betongsaging. Etter å ha tegnet kontrakt med entreprenør ble det bestemt at hulltakingen skulle foregå i desember 2009. Det var greit å ha litt tid for det var mye som skulle være i orden først. Vi måtte ha byggesøknaden til PBE på godkjent. Styret måtte også godkjenne planene og vi måtte undertegne en utbyggerkontrakt der vi (dvs. vår entreprenør) tok på seg ansvaret for bygningsmassen under arbeidet. Det er viktig at man sjekker at entreprenør har sine forsikringer i orden. Vi sendte kopier av bekreftelsen fra forsikringsselskapet til styret.

Den fysiske sammenslåingen

Dessverre ble jeg sykemeldt en stund i 2009, og var ute av stand i ganske lang tid. Med nød og neppe rakk jeg å rive det gamle kjøkkenet i vår nye leilighet og rydde klart der de skulle skjære hull før de kom med saga i desember. På soveromssiden fjernet jeg noen gulvlister og kunne vippe opp den gamle klikkparketten vi la der våren 2002.  Rett ved veggen ville det komme en del vannsøl fra arbeidet. Med litt flaks kunne vi legge dette gulvet tilbake igjen etter at arbeidene var utført. Vi hadde også inspeksjon av våre to leiligheter og de to leilighetene direkte over oss. Der deltok entreprenør, ingeniør, naboer og formannen i borettslagsstyret. På den måten ble alle enige om at det ikke var noen skader på veggene i etasjen over før arbeidet startet. Det er viktig å avklare slikt om det blir forsikringssak.
Kaller du det der en sag? Dette er en sag!
Et stykke ut i desember startet arbeiderne. Det første de gjorde var å montere sagen direkte på veggen. Og for en sag det var. Jeg hadde blitt fortalt at den var litt imponerende før de ankom, men da jeg snek meg inn og tok bilder under arbeidets første dag ble jeg likevel stående og gape litt. De hadde montert et en meters diamantsagblad på skinner som stod boltet til veggen. Det ser egentlig ut som en filmeffekt fra en dårlig skrekkfilm. Særlig når den er pakket inn i plast.

For å unngå at metallet i sagklingen smeltet ble det kjølt med vann under sagingen. På forhånd hadde arbeiderne tettet arbeidsområdet på soveromssiden ved å lage et vanntett plastikktelt fra tak til gulv der gjennomslaget kom. I den nye leiligheten var det litt mer søl, siden det var denne siden de jobbet på. Disse folkene hadde vært nøye på forhånd, så vannskadene ble minimale. I den nye leiligheten skulle vi uansett bytte ut hele gulvet senere, så de trengte ikke være altfor forsiktige.

Stålbjelke på plass i døråpning.
Etter at skjærearbeidet var over ble en kraftig stålbjelke montert i slissen over døråpningen. Kreftene ovenfra skal taes opp av denne bjelken og overføres til sidene. Ekspansjonsbetong ble brukt på hver side slik at det ble kontakt mot underlaget.
Vi dro avgårde til Bodø på juleferie og ting så omtrent ut som dette inntil vi kom hjem igjen. Midt i januar kom entreprenørens tømrer tilbake og sluttførte arbeidet. Bjelken måtte omkranses av 30mm gips på tre kanter, slik at en eventuell brann ikke mykner stålet. Deretter ble en dobbel dør fra Swedoor installert. Den sammenslåtte leiligheten er nå en stor branncelle, så branndører er ikke nødvendig. En liten omgang egeninnsats bestående av noen kilogram sparkel og litt hvitmaling så var veggen blitt langt penere.
Det som gjenstod nå var å lage en leilighet vi kunne bo i. Storesøster hadde mistet soverommet sitt, så hun flytter inn i soverommet i den nye leiligheten, mens arbeidene pågår. Vi hadde utarbeidet en plan for rekkefølgen av det videre arbeidet og selv våre da optimistiske planer sa at det ville ta en god stund før vi ble ferdige, særlig med en baby i huset.
Veggen er sparklet, pusset og overmalt. Gulvet er lagt tilbake på det gamle soverommet.

Erfaringer

Sånn ganske rundt regnet kostet prosjekteringen 60k, arbeidet inkludert dør ca. 100k. Alt inkludert merverdiavgift. I tillegg har det kommet litt utgifter i form av utarbeidelse av kontrakt fra USBL, på vegne av borettslaget. Vi visste det var mye egeninnsats involvert med tanke på papirarbeid og koordinering, men det ble kanskje litt mer enn vi hadde trodd.

Her er en oppsummering av hva man trenger underveis for å få til sammenslåing.

  • Uttalelse fra rådgivende ingeniør om at det ikke er noe teknisk i veien for sammenslåing
  • Regler for borettslaget som sier at sammenslåing kan foretaes. Du kan ikke være sikker på at styret sier ja om de ikke har et generalforsamlingsvedtak i ryggen. Les mer om endring av andeler, m.m. i borettslagsloven. Vårt borettslag har lagt vedtektene sine ut på nett, under menyen "dokumenter" øverst til høyre.
  • Godt forhold til naboer slik at du vet når noen skal flytte. Vi fikk vite dette i god tid på forhånd.
  • Det finansielle må selvsagt være i orden.
  • Anskaffe originale plantegninger fra PBE. Disse får man elektronisk som pdf-filer. Veldig greit når man skal sende dem videre til ingeniør.
  • Søknad om endring og tiltak må bli godkjent av PBE, dette gjøres billigst over disk. Rådgivende ingeniør kan gjøre dette for deg, det koster, men det må til.
  • Anskaffelse av entreprenør godkjent for det arbeidet man skal gjøre. Det er lurt å inngå en spesifisert kontrakt, men likevel ta høyde for uventede kostnader, f.eks. dersom det kan finnes strøm eller vann inne i veggen. Avtal hva du kan gjøre selv. Det kan være penger å spare dersom du f.eks. fjerner ting som er i veien før de starter arbeidet.
  • Få utformet utbyggerkontrakt med styret for borettslaget og signere den
  • Sørge for at det er en inspeksjon av berørte leiligheter før arbeidet starter. Dette vil entreprenør kreve, siden det er han som skal ta ansvaret for skader underveis.
  • Følge opp arbeidet underveis. Det er viktig å sjekke at arbeidet blir utført slik rådgivende ingeniør har beskrevet. Eventuelt hyrer man inn ingeniøren til å gjøre oppfølging. Vi gjorde dette selv, og sendte rapporter til ingeniør, det fungerte utmerket. Bruk tommestokk når du tar bilder, slik at man har gode bevis.
  • Sørg for sluttinspeksjon når arbeidet er utført. Kryss fingrene og håp at det ikke har blitt sprekker hos naboene. Få det på papir at utbyggerperioden der du har ansvar nå er over og at borettslaget nå overtar hele ansvaret for boligmassen igjen.
  • Borettslaget og tilslutningen (USBL for vår del) må sørge for at leilighetene registreres sammenslått. Du må regne med å betale nesten akkurat like mye fellesutgifter som om de var to selvstendige.
  • Dersom du har pant i begge leilighetene må disse slåes sammen, du må få en verdivurdering av megler før dette skjer.
  • Statens kartverk må registrere sammenslåingen hos seg.
  • Det kan hende at naboene må endre leilighetsnummer dersom du er foran dem i samme etasje. For vårt vedkommende er vi H0101 og H0102, men vi blir da kun H0101 når sammenslåingen er ferdig. Naboen må bytte ut sitt H0103 med H0102. Det er hvertfall hva jeg ble fortalt.
Neste del